8.31대책과 그 후속 입법으로 부동산 관련 세금이 복잡난해하다. 2006년도와 2007년 이후의 부동산 취득·보유·매도에 따른 취·등록세, 보유세, 양도세가 대폭 바뀌어 세금계산조차 힘든 상황이다. 복잡하고 어렵다는 것은 또 다른 기회를 제공하는 면도 있다. 이러한 시점에서 필자는 일반인과 공인중개사를 비롯한 부동산관련종사자들이 복잡 난해 한 세금을 쉽게 이해하고 상황에 맞는 고급스런 절세전략을 세울 수 있도록 이 책을 기술하였다. 이 책의 특징과 구성은 다음과 같다. 1. 8.31 부동산 세금과 2006년 1월까지의 후속입법(시행령과 시행규칙)을 모두 반영하였다. 2. 주택과 재개발·재건축, 상가, 토지별로 취득→보유→처분단계별로 2006년도 이후의 세금 계산을 알기 쉽고 간결하게 다루었다. 3. 각각의 단계별로 2006년도와 2007년 이후의 세금변화가 어떻게 되고 그에 따른 고급절세전략은 어떻게 세워야 하는지를 제시하였다. 4. 자신의 상황과 목적에 따라 절세전략이 어떻게 달라져야 하고 어떤 의사결정을 하여야 하는가를 제시하였다. 이 책은 화려하지는 않지만 부동산과 관련하여 실속 있는 절세전략을 많이 담고 있어 2006년 이후 부동산 절세전략을 수립하는데 많은 도움이 될 것이다.

김 종필 세무사 김종필사무소 대표 MBN(매일경제TV) “부동산뉴스”세무상담 중앙일보 조인스랜드 자문위원 하나은행, 부산은행, 교보생명, PCA 생명 등 세법강의 대우자동차판매(주), 한국능률협회 등 부동산세법강의 저서: 세테크로 연봉벌기(조인스랜드, 2005년) 부동산세법(부동산114, 2005년) 보험?부동산세테크(티알씨그룹, 2005년) 홍 만영 증권투자상담사 세무사 김종필사무소 “부동산세금컨설팅” 담당 저서: 세테크로 연봉벌기(조인스랜드, 2005년) 부동산세법(부동산114, 2005년)

제 Ⅰ 부 : 주택 취득시 세금과 절세전략 매입, 경매, 분양, 증여 등으로 주택을 취득할 때 내야 하는 세금계산 취득세와 등록세 등의 신고납부는 어떻게 해야 하나? 실제 매입가격을 낮추어 신고하면 불이익이 훨씬 크다. 주택 취득 후 자금출처조사는 이런 경우에 나온다. 알아두어야 할 분양권에 관한 취·등록세 절세방법은? 임대주택 취득 절세주택으로 하라. 주택이 수용되면 대체취득하여 취·등록세를 절세하라. 주택구입시 대출을 이용하려면 세금혜택이 있는 대출을 활용하라. 가족공동명의로 취득하면 보유세와 양도세 절세할 수 있다. 보유시 세금과 절세전략 보유시 세금의 종류는? 2006년 이후 재산세 계산 2006년 이후 종합부동산세 계산 재산세와 종합부동산세 이외의 부가세가 얼마나 되는지를 항상 주시하라. 재산세와 종합부동산세는 누가 언제까지 신고 납부 하여야 하나? 주택을 임대하면 소득세를 내야 하는 경우란? 보유세가 매년 얼마나 증가하는지를 예측하라. 오피스텔은 주거용인가 사무실인가에 따라 보유세가 달라진다. 보유세 절세하려면 주택을 가족에게 분산하라. 주택임대사업으로 등록하면 보유세가 줄어든다. 보유세가 많은데 처분해야 하나? 보유해야 하나? 매도시 양도세 계산과 절세전략 양도세 계산 이렇게 하면 된다. 양도세 신고납부절차 1주택자(1): 비과세와 과세여부를 판단하라. 1주택자(2): 비과세 받을 수 있는 5가지 사유에 해당하는 지를 먼저 검토하라. 1주택자(3): 매도가격이 6억원을 초과하는 주택은 양도세가 다르다. 1주택자(4): 비과세를 못받으면 2006년까지 매도해야 세금이 적을 수 있다. 1주택자(5): 이런 주택들 때문에 비과세를 못 받을 수 있다. 1주택자(6): 세무서는 실제 거주하였는지 쉽게 파악할 수 있다. 1주택자(7): 때로는 비과세를 무시하고 팔 줄도 알아야 한다. 2주택자(1): 2주택자의 양도세는 이렇게 적용한다. 2주택자(2): 2주택 모두 비과세 받을 수 있는 5가지 사유를 먼저 검토하라. 2주택자(3): 2주택 모두 중과세를 피하게 하는 주택이 있는지 검토하라. 2주택자(4): 먼저 매도하여야 중과세가 제외되는 주택이 있는지 검토하라. 2주택자(5): 2주택 모두 중과세 대상인 경우 2006년까지 매도하라. 3주택이상자(1): 3주택 이상자의 양도세는 이렇게 계산한다. 3주택이상자(2): 중과세에 영향을 미치지 않는 주택이 있다. 2주택· 3주택이상자 공통(1): 가장 먼저 처분해야 하는 전체 양도세를 줄일수 있는 주택을 검토 하 라. 2주택· 3주택이상자 공통(2): 주택임대사업자로 전환하여 중과세를 피하라. 2주택· 3주택이상자 공통(3): 가족에게 분산하여 중과세를 피하라. 부동산 가격 급등 시 투기지역 내 주택은 탄력세율 적용 여부를 주시하라. 제 Ⅱ 부 재개발·재건축, 상가, 토지, 부동산증여 재개발·재건축 재개발·재건축예정 주택만 소유한 경우 비과세를 받으려면? 사업시행기간 중 취득한 주택 완성 전 또는 완성 후 1년 내 매도하라. 2주택 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우 절세전략 1주택 소유자가 입주권을 추가구입한 경우 양도세 절세전략 관리처분계획인가일부터 완성 전에 매매시 취·등록세 등과 보유세 재개발·재건축 완성일 이후 매매시 세금 상가와 오피스텔 매입, 경매, 분양, 증여 등으로 상가를 취득할 때 내야 하는 세금 재산세와 종합부동산세 기본원리는 이렇다. 상가 건물부분은 재산세만 내면 되고 종합부동산세는 내지 않는다. 상가 부속토지의 재산세는 이렇게 계산한다. 종합부동산세는 공시지가합계액이 40억원을 초과하는 경우에 내야 한다. 보유세 걱정하여야 하는 경우와 걱정하지 않아도 되는 경우 임대하면 부가가치세와 임대소득에 대한 종합소득세를 내야 한다. 2006년과 2007년도 상가 양도세 이렇게 적용한다. 2006년 이후 양도세 이런 점을 주의하라. 토지 매입, 경매, 분양, 증여 등으로 토지를 취득할 때 내야 하는 세금계산 토지의 재산세와 종합부동산세 기본원리는 이렇다. 토지의 재산세는 이렇게 계산한다. 종합부동산세는 세대별 3억원 초과부분에 대하여 적용한다. 토지 보유세 분산하여 절세하라. 2006년과 2007년 토지 양도세 대상별로 다르다. 비사업용 토지와 부재지주 농지 등도 중과세 안되는 경우가 있다. 토지 2006년과 2007년 중 언제 매도하여야 하나? 비사업용 토지 등의 양도세와 보유세를 동시에 줄이는 절세방법은? 농지를 양도할 때 세금혜택 수용될 때 취·등록세와 양도세 절세 부동산 증여 부동산 증여시 내야 하는 세금 아파트와 분양권 증여세는 시세를 기준으로 부과한다. 토지와 상가, 단독주택